Isenção fiscal para jovens comprarem casa "fez aumentar os preços para toda a população"

O benefício fiscal para jovens comprarem casa foi absorvido pelo aumento dos preços em poucos meses e "toda a população acabou por ser prejudicada". O alerta é do investigador do ISCTE Luís Clemente-Casinhas que, em entrevista à Renascença, argumenta que lançar medidas do lado da procura sem aumentar a oferta tem um resultado: faz subir os preços.

E neste caso não foi só para os jovens com menos de 35 anos, a quem a medida de isenção de IMT e de Imposto de Selo se destinava, que ficaram prejudicados. Nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, e nos municípios com mais jovens, em que a medida teve mais impacto, o aumento dos preços que se verificou por causa da medida afetou toda a população.

O crescimento de preços anulou em três meses o benefício fiscal anunciado pelo primeiro-ministro, Luís Montenegro, e pelo ministro das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, em maio de 2024. Já nos segmentos mais altos, o processo demorou até 15 meses.

Luís Clemente-Casinhas assina com Sofia Vale o estudo “Exemption or illusion? The impact of a youth tax policy on house asking prices in Portugal”, que foi dado a conhecer esta terça feira.

Quais são as principais conclusões deste estudo sobre o impacto da descida fiscal na compra de casas para jovens até aos 35 anos?

Isto gerou alguns comportamentos especulativos pela parte dos vendedores. Vemos através dos dados mensais que tínhamos, na altura, até ao final de 2024, um aumento de 0.26%, o que se pode traduzir num aumento acumulado maior ao longo de 12 meses, à volta dos 3%.

Se considerarmos um período de um ano, é um aumento significativo.

E o que é que isso gerou de seguida?

A medida de isenção fiscal acabou por ser absorvida entre três a 15 meses, dependendo do preço que nós estivéssemos a considerar para as casas. Porquê? Porque o IMT tem diferentes incidências, consoante o intervalo de preços que estamos a considerar.

Concluímos ainda que o efeito era mais pronunciado nas áreas metropolitanas, onde a oferta acaba por ser mais rígida. E também nas zonas onde existem mais jovens, ou que tenham mais jovens abaixo dos 35 anos, tendo em conta a média nacional.

Por fim, apesar desta isenção ser apenas para os indivíduos até aos 35 anos, acabou por aumentar os preços na generalidade pela parte dos anunciantes. Toda a população acabou por ser prejudicada com esta medida.

Portanto, toda a população acabou por ser prejudicada com esta medida, inclusive aqueles que acabam por não beneficiar dela.

"Gerou alguns comportamentos especulativos pela parte dos vendedores. Vemos através dos dados mensais que tínhamos, na altura, até ao final de 2024, um aumento de 0.26%"

Houve, portanto, um aumento da procura em zonas muito específicas, nas grandes áreas metropolitanas e também dos municípios com mais jovens até aos 35 anos. Nessas duas variáveis, geográfica e etária, verifica-se essa correlação no aumento de preços…

Isso mesmo, isso mesmo. Aliás, acho que esse acaba por ser o nosso ponto de partida, porque no nosso mecanismo, que com base na literatura conseguimos identificar, se os vendedores observam que existe mais rendimento disponível para os jovens comprarem casa, pensam que podem aumentar o preço porque a procura poderá aumentar. E, de facto, é isso que se verifica.

Também foi interessante estudar zonas com rendimento mais elevado face às zonas com rendimento mais reduzido. Poderíamos pensar que as zonas com rendimento mais elevado seriam aquelas que teriam um efeito mais pronunciado, porque normalmente até coincidem com as áreas metropolitanas, mas as áreas com rendimento médio mais reduzido foram onde houve um aumento superior face à amostra total de municípios que estudámos.

Uma das razões que nós apontamos acaba por ser o facto de, nessas zonas, os custos com a habitação poderem representar uma fatia maior do rendimento disponível.

"Se os vendedores observam que existe mais rendimento disponível para os jovens comprarem casa, pensam que podem aumentar o preço porque a procura poderá aumentar"

A partir do momento em que as pessoas ficam com mais rendimento disponível nessas zonas, os vendedores reagem mais a esse aumento de rendimento disponível. Isto tendo em conta que nós estamos a olhar para o comportamento dos vendedores face a uma medida que é direcionada aos compradores.

O que nós víamos era que as habitações com preços mais reduzidos, como têm uma poupança também mais reduzida [no IMT e Imposto de selo] face às habitações com preços mais elevados, a absorção era mais rápida nesse segmento.

Acabámos também por identificar que tudo isto acaba por ter este efeito cascata, em que os municípios que estão à volta [das áreas metropolitanas] acabam por sofrer. Quem não consegue pagar a casa nos municípios que são mais caros, acaba por se deslocar para as áreas limítrofes.

Num mercado que é tão plurifactorial, que está sujeito a tantas dinâmicas e fenómenos, não é arriscado fazer uma correlação direta entre apenas um fator e a subida ou a variação dos preços no mercado?

Pode ser arriscado. Mas a metodologia que nós utilizamos acaba por acautelar todos os outros fatores que poderiam levar ao aumento de preços.

Fizemos uma série de análises de robustez e a nossa metodologia acautelou para todos os efeitos extra medida que pudessem existir. Ou seja, nós garantimos qual seria o comportamento esperado no mercado português se não tivesse existido esta medida. E comparamos esse comportamento esperado tendo em conta todos esses fatores e depois comparamos com a situação, com o cenário, com a medida.

"O que nós víamos era que as habitações com preços mais reduzidos, como têm uma poupança também mais reduzida [no IMT e Imposto de selo] face às habitações com preços mais elevados, a absorção era mais rápida nesse segmento."

Conseguimos saber que a diferença entre os dois cenários acaba por ser devido à medida [isenção fiscal].

Esta medida acabou por se revelar, na vossa perspetiva, contraproducente em relação aos efeitos. Porque é que isso acaba por acontecer?

Nos municípios em que esta medida teve um maior efeito, a oferta é muito rígida. Portanto, em mercados, principalmente urbanos, muito pressionados, com muita procura e pouca oferta, ao estimularmos a procura antes de reforçar verdadeiramente a oferta, o que vamos ter é preços em crescimento, preços mais altos.

Portanto, sem o reforço prévio do lado da oferta, nós concluímos que medidas do lado da procura correm o risco de agravar a pressão sobre os preços.

Também já houve dados que nos indicaram que foi nos municípios em que a oferta mais aumentou que o preço também aumentou….

Lá está. Por isso é que nós, nas nossas recomendações, não queremos olhar para este tipo de medidas como uma medida do diabo, digamos assim. Ou seja, não queremos dizer que políticas do lado da procura sejam erradas, principalmente porque são socialmente urgentes.

O que nós queríamos, de facto, enfatizar com o nosso estudo é que temos que ter uma estratégia equilibrada. O que é que eu quero dizer com isto? Talvez lançar reformas estruturais — primeiro do lado da oferta e depois, em paralelo do lado da procura —, porque, na nossa opinião e também com base na literatura que analisámos, em mercados com estas características [de Portugal], olhar só para um lado vai ter estas consequências.

"Em mercados, principalmente urbanos, muito pressionados, com muita procura e pouca oferta, ao estimularmos a procura antes de reforçar verdadeiramente a oferta, o que vamos ter é preços em crescimento, preços mais altos."

Portanto, combinar estas reformas do lado da procura e da oferta com instrumentos que limitem comportamentos especulativos seria, de facto, o melhor cenário possível.